Hvad Skal Man Vide, Inden Man Underskriver En Kommerciel Leasing

2023 Forfatter: Susan Creighton | [email protected]. Sidst ændret: 2023-08-25 03:47

• Nøglen til at underskrive den rigtige forretningskontrakt er forskning. Undersøg som bygningsejer, udlejer, reguleringslovgivning, miljøforventninger og gener.
• Ved, hvor meget du skal betale, hvad du nøjagtigt dækker og hvor meget din husleje vil stige hvert år. Nogle leasingkontrakter inkluderer ekstra betalinger, som forsyningsselskaber, forsikring eller vedligeholdelse, mens andre opdeler alle dine udgifter i et månedligt engangsbeløb.
• Find detaljer om, hvordan din lejekontrakt overføres, hvis din virksomhed lukker, eller du flytter. To eksempler er overdragelse af lejekontrakten, som giver en anden virksomhedsejer mulighed for fuldt ud at overtage den og fremleje.

Undertegnelse af en lejekontrakt er en gennemgangsrite for enhver ny virksomhedsejer. Uanset om du åbner en butik, flytter ind i et kontor eller lejer faciliteter til produktion på et tidspunkt, bliver du sandsynligvis nødt til at lægge penne på papir og reservere en plads til din virksomhed. Verden af kommercielle ejendomme kan være kompliceret, og det kan undertiden tage år at finde den plads, du leder efter. Når du har gjort benarbejdet og fundet pladsen, kan underskrivelse af kontrakten føles som et irriterende sidste skridt at komme over med, så du kan blive flyttet ind og fokusere på at drive din virksomhed. Som de fleste juridiske aftaler, bør en forretningskontrakt ikke behandles på en fornuftig måde.

"Du skal planlægge meget, når du flytter fra et rum til et andet, " sagde Walter Gumersell, partner med Rivkin Radler. "Bekræft de vilkår, du vil tage - husleje, depositum, leasingperioden og brugen af pladsen er nøglen. Du vil have, at det skal være så bredt som muligt."

Det skal ikke være nogen overraskelse, at det fine udskrivning i en kommerciel lejekontrakt er meget vigtigt. Der er to grundlæggende trin, der skal tages, inden du underskriver en lejekontrakt: Foretag omfattende undersøgelser og vær opmærksom på typiske vedtægter, der er inkluderet i forretningskontrakter.

Trin til forskning inkluderer kontrol af udlejer, bestemmelse af bygningsejer, undersøgelse af zoneregler og få en generel fornemmelse for området. Før du underskriver en lejekontrakt, skal du sørge for at få en idé om betalingsstrukturen, din egen personlige risikoeksponering, overførselsstrukturen, udlejerens ønskede opbevaringsrate og eventuelle generende klausuler i din lejekontrakt. Dette er nogle vigtige ting, man skal passe på, men husk, at typisk kommerciel leasingpraksis varierer afhængigt af staten.

Undersøger området, udlejer og lejekontrakter

1. Forstå området

Nøglen til at underskrive den rigtige kommercielle lejekontrakt for din virksomhed er at lave omfattende forskning. Når du leder efter en ny ejendom, hvis du sælger et produkt eller en tjeneste til offentligheden, skal du analysere området og få en god idé om dit potentielle kundekreds. Placering betyder alt, hvad en lille virksomhed kan trives, så når du handler rundt efter de rigtige ejendomme, skal du tage din tid og finde det rigtige nye hjem til din virksomhed. Gumersell sagde, at denne proces kan tage to år eller endnu længere, så sørg for at planlægge i overensstemmelse hermed, hvis din nuværende lejekontrakt er slut.

2. Find ud af mere om udlejer og bygningsejer

Gumersell sagde også, at en af de vigtigste aspekter af forskning, der ofte overses, er at lære mere om udlejeren og bygningsejeren. Nogle gange er din direkte udlejer muligvis ikke den rigtige bygningsejer. Uanset hvad, er det god praksis at finde ud af så meget om udlejer og bygningsejer som muligt. Du indgår et forretningsforhold sammen, så sørg for at du har en idé om, hvem de er, hvad deres økonomiske situation er, og om de har det godt med deres betalinger. I nogle stater, for eksempel, hvis en udlejer undlader at foretage sine betalinger til bygningsejeren, eller ikke klarer at betale pantebetalinger til en bank, kan virksomheden eller lejeren ende med at blive udsat i tilfælde af afskærmning - selvom forretningen har været til tiden med hver betaling. Det er bare et eksempel på, hvordan en udlejer, lejer og bygningsejerforhold kan gå galt. Gumersell sagde, at virksomheder kan foretage en offentlig regissøgning for at finde ud af mere om udlejer. Du kan også anmode om dokumenter, der er relateret til udlejers LLC eller forretningsenhed for at lære mere om, hvorvidt det er en ideel partner til din virksomhed.

3. Forskningszoneringslovgivning

En anden komponent, der skal undersøges, er reguleringslovgivningen. Mens din udlejer muligvis udpeger din plads til for eksempel at drive en restaurant, skal du sørge for, at udlejerens mål er i overensstemmelse med din kommunes lovgivning. Der er scenarier, hvor en udlejer eller bygningsejer måske tror, de kan leje deres plads til en bestemt type forretning, men det stemmer ikke overens med almindelige reguleringslovgivning i området. Ved at justere disse to detaljer kan du sikre dig, at din virksomhed kan fungere uden nogen større juridisk hovedpine fra den by eller by, du opererer i.

4. Overholdelseslove og miljøet

Et af de vigtigste aspekter ved at underskrive en lejekontrakt er at være i stand til at drive din virksomhed til sin fulde kapacitet, når du åbner dine døre. Mange lejekontrakter har omfattende punkter på støj, lugt og udstyr. Anne Brookes, en skatteadvokat, sagde, at da hun underskrev en lejekontrakt for sin restaurant, var hun nødt til at forhandle om en "stødende lugtbestemmelse."

”Bygningsreglerne sagde ingen stødende lugt,” sagde hun. "Om en lugt er stødende er subjektiv, så jeg sørgede for, at der var en undtagelse for almindelig lugt til en restaurant."

Gumersell sagde, at gener for lovgivning er vigtige, men det er også miljølovgivningen. Det er vigtigt at undersøge grundlæggende miljølovgivning vedrørende ejendommen, før du underskriver noget. Disse love kan ofte gå glip af udlejere, og de kan bruges mod din virksomhed. Sørg for at undersøge dette aspekt af lejekontrakten.

Vigtige vedtægter for kommerciel leasing, der skal huskes

Når det kommer til faktisk at gennemgå din lejekontrakt, er der nogle grundlæggende aspekter, du skal huske på. Lejestruktur er sandsynligvis det mest basale og vigtigste aspekt af enhver lejekontrakt. Ved at bestemme, hvor meget du betaler pr. Måned, samt hvor meget din husleje vil stige hvert år, kan du bedre bestemme budgetter og få en fuld forståelse, hvis du kan forblive i forretning i dette nye rum.

Ud over prisstrukturen er lejevilkårene meget vigtige. Vej dine muligheder, og overvej kortfristede kontra langtidslejemål. Langsigtede lejekontrakter kan være en stor investering, hvis du åbner en virksomhed i et voksende eller voksende område. Kortvarige lejekontrakter giver dig fleksibiliteten til at flytte placeringer eller skabe din forretning, hvis det ikke går ud på den måde, du håbede.

Både med betalingsstruktur og løbetid er det vigtigt at forstå nøjagtigt, hvad du har på krogen for hver måned. Spørg din potentielle udlejer om følgende, og hvordan det betales:

• Forsikring
• Ejendomsskat
• Vedligeholdelse - både indvendigt og udvendigt
• Reparationer
• Sikkerhed
• Parkering
• Lokale gener for love - for eksempel støj eller duft
• Hjælpeprogrammer - vand, gas, elektrisk osv.
• Ændringer - kan du justere det indre eller det ydre af dit rum?

Når du har etableret nogle grundlæggende priser og termstrukturer til din lejekontrakt, er det vigtigt at dykke ned i nogle af de mindre indlysende detaljer. Mens din lejekontrakt sandsynligvis vil variere baseret på, i hvilken tilstand du er i, er følgende nogle gode eksempler på vedtægter, du skal være opmærksom på, inden du underskriver en lejekontrakt.

• Overførselsstruktur: Det er vigtigt at stryge, hvordan din lejekontrakt overføres, hvis du vil forlade pladsen, eller din virksomhed lukker. Der er generelt to strukturer til overførsel ifølge Gumersell: overdragelse af lejekontrakten og udlejning. Tildeling af lejekontrakten betyder, at hele lejekontrakten overføres til en ny lejer. Underudlejning er, når en nuværende lejer holder sit navn på lejekontrakten, men modtager betaling fra en ny lejer og overfører disse penge til udlejer. I begge tilfælde skal du normalt etablere et forudgående skriftligt samtykke før leasingoverførslen. Dette er et meget vigtigt aspekt af din lejekontrakt.
• Personlig eksponering: I nogle tilfælde kan det være nødvendigt, at du underskriver personlige garantier, når du underskriver en kommerciel lejekontrakt. Disse aftaler betyder, at du personligt er på haken med hensyn til aspekter af lejekontrakten, selvom din forretning er misligholdt. Arbejd med juridisk rådgiver for at forhandle om dette aspekt af din kontrakt. Hvis det er muligt, ønsker du kun, at din enhed eller din juridiske virksomhed skal påtage sig risikoen, når du underskriver en forretningskontrakt.
• Holdover-leje: Holdover-leje er en stigning i huslejen, når en lejer bliver efter, at lejekontrakten er udløbet. Det er svært at finde en lejekontrakt, og sommetider når virksomheder flytter plads, ender de med at blive længere, tillader deres nuværende lejekontrakt, mens den nye er oprettet. I mange kontrakter inkluderer udlejere, at virksomheder i disse tilfælde er på krogen for op til 250% af deres normale lejebetaling pr. Måned. Så hvis du forbliver uden for din tildelte tid, kan det koste dig titusinder af dollars. Gumersell anbefaler at forhandle dette aspekt ned til ca. 125%.
• Aftale om ikke-forstyrrelse: Hvis udlejer i mange tilfælde ikke betaler hans eller hendes pant på ejendommen, vil din virksomhed stadig blive udsat, selvom du betaler alle dine betalinger. En ikke-forstyrrelsesaftale siger ifølge Gumersell, at hvis dette sker, har du tilladelse til at blive og fortsætte med at betale, uanset hvilken enhed der har overtaget bygningen fra din udlejer.